1.Kişilerin gayrimenkul satışları sadece tapunun kaydı ile gerçekleşmektedir. Kişiler arasında yapılan, noter huzurunda yapılan sözleşmelerde tapu alan kişi veya kurum adına tescil edilmediği için geçerli bir satış gerçekleşmemektedir. Satışların gerçekleşmesi için kesin ve geçerli olan tek şart Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden tapunun alan kişi veya kurum adına tescilinin yapılması gerekir.

            a.Kişilerin kişilere veya işletmeye gayrimenkul satışı tapunun tescili ile neticelenmekte bu satıştan dolayı fatura düzenlenmesi ve kdv hesaplanması söz konusu olmamaktadır.

            b.Kişilerin gayrimenkul satışında vergisel boyutun söz konusu olması için gayrimenkulun ediniminin (iktisap) 5 yılı geçmemiş olması gerekir. Kişi almış olduğu gayrimenkulu edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satması halinde ve bundan bir gelir elde etmesi neticesinde  gayrimenkul değer artışından kaynaklanan kazanç gelir vergisine tabidir (GVK 80.)

            c.Bu noktada önemli olan konu gayrimenkulun edinim tarihidir. Edinim tarihi gayrimenkulun tapuya satışı neticesinde tescil olunan tarihtir.

            d.Bir önemli noktada gayrimenkulun bedelsiz (ivasız) olarak devredilmesi halidir. Bedelsiz olarak devredilen gayrimenkulde değer artışı söz konusu olmadığından gelir vergisinin konusuna değil veraset ve intikal vergisinin konusuna girmektedir.

            e.Kişilerin satışını yapmış olduğu gayrimenkulun edinimi 5 yıldan daha fazla ise bu satıştan dolayı kişiler herhangi bir vergiye tabi tutulmayacaktır.

            f.Kişilerin gayrimenkul satışını ticari bir faaliyet olarak gerçekleştirmeleri de mümkün. Kişilerin satışları belli sıklıkla tekrarlanıyorsa yani bir takvim yılı içinde birden fazla satış varsa bu satışlar artık ticari bir faaliyetin sonucunda oluştuğu için ticari kazanca tabi tutulmakta ve bu doğrultuda vergilendirilmektedir.

            2. Ticari işletmelerin aktiflerinde (kayıtlarında) bulunan gayrimenkullerin satışında tapunun tescilinin yanı sıra satışla ilgili fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

a.Ticari işletme Gelir Vergisi kanunlarına tabi ise bu satıştan dolayı bir satış karı elde etmesi durumunda elde edilen kar vergi matrahına dahil edilerek faturadaki kdv tutarı işletme tarafından tahsil edilerek izleyen ayda KDV beyannamesi ile beyan edilir.

b.Ticari işletme Kurumlar Vergisine tabi ve gayrimenkul en az iki tam yıl süreyle işletme aktifinde bulunan bir taşınmazı satması halinde; satıştan doğan kazançların %75 lik kısmı kurumlar vergisinden istisnadır. İstisnanın uygulanabilmesi için istisna edilen tutarın gayrimenkulün satışının yapıldığı dönemde uygulanması ve satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen iki takvim yılı sonuna kadar tahsil etmesi gerekmektedir. (2013 yılının şubat ayında satışı yapılan gayrimenkulün satış tutarının tahsili en geç 31.12.2015 tarihinde yapılmış olması gerekmektedir.)

c.Ticari işletmelerin aktiflerinde iki tam yıl süreyle bulunan taşınmazların teslimleri katma değer vergisinden istisnadır.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞININ HESAPLAMASININ BİR ÖRNEK İLE AÇIKLANMASI

            -Gayrimenkuller alış tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır. (GVK 80.)

            -Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Yİ-Üfe oranları aylık olarak hesaplanmaktadır. Bu sebepten dolayı bu oranları kullanırken satılan ayları değil bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarını kullanmak gerekmektedir.

Uygulamalı Örnek:

-01.02.2011 de 100.000 TL ye alınmış

-01.06.2014 de 200.000 TL ye satılmış

-Tapuda satıcının ödemiş olduğu masraflar 3.000 TL

Bu artıştan dolayı ödenmesi gereken vergiyi hesaplayalım;

-01.02.2011 Yİ-ÜFE: 182,75 (Ocak ayı endeksi)

-01.06.2014 Yİ-ÜFE: 232,96 (Mayıs ayı endeksi)

Alış ve satış aylarından bir önceki ayların Yİ-ÜFE oranlarının (endekslerinin) alış fiyatı ile çarpılarak enflasyona göre düzeltilerek bugünkü değeri bulunur.

100.000*(232,96/182,75) = 127.474,69 TL

-Alış değerini satışın yapıldığı tarihteki değerine getirmiş olduk.

-Alış değerini bugünkü değerine getirdikten sonra satıcının gerçekten elde etmiş olduğu karı bulmak için alış ile satış değeri arasındaki farkı buluyoruz.

200.000 – 127.474,69 = 72.525,31 TL

- Önemli ve dikkat edilmesi gereken bir nokta Gelir Vergisi Kanunu 81.maddede “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur “  hükmüne istinaden satıcının tapuda ödemiş olduğu masraflar gibi vb. giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir.

72.525,31 – 3.000 = 69.525,31 TL

-Vergi istisnaları dışında oluşan vergi matrahını bulmuş oluyoruz. Bu aşamadan sonra Gelir idaresinin her yıl belirlemiş olduğu vergi istisna oranları düşülerek verginin matrahını bulabiliriz.

GAYRİMENKUL DEĞER ARTIŞ KAZANCI İSTİSNALARI TUTARLARI (2010-2015)

2010                           7.600 TL

2011                           8.000 TL

2012                           8.800 TL

2013                           9.400 TL

2014                           9.700 TL

2015                           10.600 TL

-Satış 2014 yılında olduğu için 2014 yılına ait olan istisna tutarını yani 9,700 TL yi matrahtan düşerek net olarak vergiye tabi tutarı buluruz.

69.525,31 – 9,700 = 59.825,31 TL

-Bulmuş olduğumuz tutar 59.825,31 vergiye tabi matrah tutarıdır (yani vergi matrahıdır).

GELİR VERGİSİ TARİFESİ (2014)         

Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yer alan gelir vergisine tabi gelirlerin vergilendirilmesinde esas alınan tarife, 2014 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere aşağıdaki şekilde yeniden belirlenmiştir.

-Satış işlemi 2014 yılında gerçekleştiği için 2014 yılı tarifesini esas alacağız.

-Tarifede 3.seçeneği kullanarak 27.000 TL için 4.850 alacağız geri kalan için %27 oranında hesaplama yapacağız.

(59.825,31 – 27.000)*%27 = 8.862,83 TL

8.862,83 + 4.850 (27.000 tl ye kadar olan tutar) = 13.712,83 TL

-13.712,83 TL satış yapan kişinin gayrimenkul artışından dolayı ödemesi gereken gelir vergisi tutarıdır.

VERGİNİN ÖDENMESİ

Satış yapan kişinin gayrimenkul satışı değer artışından dolayı elde etmiş olduğu 13.712,83 TL geliri Mart ayının 25 inci gününe kadar gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip bu beyanı mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödemesi gerekmektedir.

Ercan Bodur
Bilim Uzmanı